Ochrona praw nabywcy lokalu

Ochrona praw nabywcy lokalu, Uprawnienia budowlane, Ustawy, akty prawne

[ Pobierz całość w formacie PDF ]
USTAWA
z dnia 16 września 2011 r.
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
(Dz. U. Nr 232, poz. 1377)
Rozdział 1
Przepisy ogólne
Art. 1.
Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do
ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do
przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego
odrębną nieruchomość.
Art. 2.
1. Ustawa określa:
1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
2) zasady i tryb zawierania umów deweloperskich;
3) obowiązki przedkontraktowe dewelopera;
4) treść umowy deweloperskiej;
5) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej;
6) zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
2. Przepisy niniejszej ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do
zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna).
Art. 3.
Użyte w ustawie określenia oznaczają:
1) deweloper - przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16,
poz. 93, z późn. zm.), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy
deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na
nabywcę;
2) lokal mieszkalny - samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), z wyłączeniem lokali o innym
przeznaczeniu;
3) dom jednorodzinny - dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego
przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych;
4) nabywca - osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią
prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz
dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
5) umowa deweloperska - umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub
przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a
nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia
tego prawa;
6) przedsięwzięcie deweloperskie - proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub
przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca
1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.) oraz czynności faktyczne i prawne
niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności
nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego
lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych
zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego
może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z
harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i
tworzą całość architektoniczno-budowlaną;
7) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu
przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665, z późn. zm.)
służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie
deweloperskiej,
z
którego
wypłata
zdeponowanych środków
następuje
zgodnie
z
harmonogramem
przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie;
8) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu
przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych
wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych
środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
9) trwały nośnik informacji - materiał lub urządzenie umożliwiające przechowywanie przez czas niezbędny,
wynikający z charakteru informacji oraz celu ich sporządzenia lub przekazania, zawartych na nim informacji w
sposób uniemożliwiający ich zmianę lub pozwalający na odtworzenie informacji w wersji i formie, w jakiej
zostały sporządzone lub przekazane;
10) rozpoczęcie sprzedaży - podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania
lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Art. 4.
Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Rozdział 2
Mieszkaniowy rachunek powierniczy
Art. 5.
1. Dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo
zamkniętego
mieszkaniowego
rachunku
powierniczego,
zwanego
dalej
"mieszkaniowym
rachunkiem
powierniczym".
2. Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla
każdego nabywcy.
3. Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy na żądanie nabywcy informuje nabywcę o
dokonanych wpłatach i wypłatach.
4. Prawo wypowiedzenia umowy, o której mowa w ust. 1, przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych
powodów.
Art. 6.
1. W przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper
niezwłocznie zakłada nowy rachunek powierniczy w innym banku, nie później niż w ciągu 60 dni od dnia
wypowiedzenia tej umowy.
2. Środki zgromadzone na likwidowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym są przekazywane przez
bank, w którym dotychczas prowadzono taki rachunek, na rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym
banku.
3. W przypadku niezłożenia przez dewelopera dyspozycji przelewu środków, o których mowa w ust. 2, na
mieszkaniowy rachunek powierniczy w innym banku, w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy, bank
zwraca środki znajdujące się na rachunku nabywcom.
4. W czasie obowiązywania umowy, o której mowa w art. 5 ust. 1, oraz w okresie, o którym mowa w ust. 3,
umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie może ulec zmianie bez zgody nabywcy, z
wyjątkiem oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku, z tym że sposób ustalania wysokości
oprocentowania określony jest w tej umowie.
Art. 7.
1. W przypadku spełnienia warunku gwarancji, w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 14 grudnia 1994
r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711, z późn. zm.), deweloper w ciągu 20 dni
od dnia spełnienia warunku gwarancji, zawiera umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego z
innym bankiem.
2. Wysokość roszczenia dewelopera w stosunku do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego z tytułu środków
gwarantowanych zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym stanowi kwota obliczona według
zasad ustalonych w art. 23 ustawy z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym.
3. W przypadku spełnienia warunku gwarancji, w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 14 grudnia 1994 r. o
Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, wszelkie kwoty wypłacone deweloperowi na zaspokojenie wierzytelności
wynikających z umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego są przekazywane wyłącznie na
mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.
Art. 8.
Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku
powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten
rachunek. Do kontroli wykonania obowiązków przepis art. 12 stosuje się odpowiednio.
Art. 9.
Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają
dewelopera.
Rozdział 3
Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego
Art. 10.
Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy
rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym
mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził
zgodę nabywca.
Art. 11.
Bank
wypłaca
deweloperowi środki
zgromadzone
na
otwartym
mieszkaniowym
rachunku
powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Art. 12.
1. Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego
określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego
mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku
budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.
2. W zakresie kontroli, o której mowa w ust. 1, bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych
dewelopera oraz kontroli dokumentacji.
3. Koszty kontroli, o której mowa w ust. 1, ponosi deweloper.
Art. 13.
W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zgodnie z art. 29 przez jedną ze stron, bank
wypłaca nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po
otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.
Art. 14.
1. W przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej, innego niż na podstawie art. 29, strony
przedstawią zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na
mieszkaniowym rachunku powierniczym.
2. Bank wypłaca środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym w nominalnej wysokości
niezwłocznie po otrzymaniu oświadczeń, o których mowa w ust. 1.
Rozdział 4
Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa
Art. 15.
1. Deweloper zapewni nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której
bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - środki w wysokości wpłaconych na rzecz
dewelopera kwot w przypadku:
1) ogłoszenia upadłości dewelopera, albo
2) odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6.
2. W przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6
wysokość wypłaty, o której mowa w ust. 1, pomniejsza się o kwotę środków wypłaconych nabywcy z
mieszkaniowego rachunku powierniczego.
3. Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy
przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób
trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.
Art. 16.
1. W przypadku stosowania zabezpieczenia roszczeń nabywcy, o których mowa w art. 15, z chwilą
wypłaty środków z tytułu udzielonej gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, roszczenia przysługujące
nabywcy przeciwko bankowi prowadzącemu rachunek powierniczy przechodzą na gwaranta.
2. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa nie obejmują odsetek od wpłaconych środków oraz
utraconych korzyści.
Rozdział 5
Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej
Art. 17.
1. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny
dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
2. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt
informacyjny sporządza się dla zadania inwestycyjnego.
Art. 18.
1. Deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej
doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji.
3. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku
informacji innym niż papier, deweloper przekazujący prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest obowiązany,
na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego
wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.
Art. 19.
1. W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku
informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w
postaci:
1) aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, albo
2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób
umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów.
2. Za wyraźną uprzednią zgodą osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej informacja o zmianie
prospektu informacyjnego lub załącznika może zostać doręczona w formie innej niż ta, o której mowa w ust. 1.
3. Deweloper jest obowiązany doręczyć informacje, o których mowa w ust. 1, w czasie umożliwiającym
zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej.
Art. 20.
1. Deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji
prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym, którego wzór
określa załącznik do ustawy.
2. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.
Art. 21.
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość
zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego
Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o
Działalności Gospodarczej;
3) kopią pozwolenia na budowę;
4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę
celową - sprawozdaniem spółki dominującej;
5) projektem architektoniczno-budowlanym.
Rozdział 6
Umowa deweloperska
Art. 22.
1. Umowa deweloperska zawiera w szczególności:
1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą
informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub
użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy
deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których
wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania
środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania
gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin
obowiązywania gwarancji;
10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub
czy jest zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków
zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez
nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z
dokumentami, o których mowa w art. 21;
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego
własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa
własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na
nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub
przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części
nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
2. W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy
doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści
umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i
widoczny.
3. Zmiany w treści umowy deweloperskiej, o których mowa w ust. 2, wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził
zgodę na włączenie ich do treści umowy.
Art. 23.
1. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń, o których mowa w
ust. 2.
2. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest
prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku,
wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do
korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem
jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego
stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem
do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Art. 24.
1. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określa co najmniej:
[ Pobierz całość w formacie PDF ]

zanotowane.pl

doc.pisz.pl

pdf.pisz.pl

happyhour.opx.pl